VENDEDOR TRAMITES Y PAGOS POST COMPRAVENTA

Una vez que hallas realizado el trámite de la venta ante notario, todavía queda realizar una serie de trámites y pagos obligatorios, para terminar con esta aventura que resulta el vender tu inmueble. Estos son: 

Cuando la vivienda está libre de hipoteca

  1. Plusvalía municipal Impuestos sobre terrenos de naturaleza urbana (nunca rústicos), es un impuesto municipal que se paga en el ayuntamiento del municipio donde se ubique el inmueble.

El cálculo de la plusvalía se calcula en base al valor catastral. Normalmente, cada ayuntamiento tiene su calculadora a la que puedes acceder telemáticamente, los datos a poner para ello son:

  • Fecha en que adquiriste la propiedad
  • Fecha en la que la transmites, vendes, la propiedad.
  • Valor catastral del suelo, que la puedes ver en el recibo del pago del impuesto de bienes inmuebles (IBI O CONTRIBUCIÓN)
  • Y donde pone % de la propiedad que se va a transmitir, es el porcentaje en el que eres dueño de esa propiedad, que suele ser el 100%.

Con ello te vas a la pagina del ayuntamiento donde está su inmueble, y con esos datos, los introduces y te da el coste de la plusvalía.

  • Plusvalía en Hacienda

Se paga a hacienda por el incremento del valor de tu patrimonio, y se calcula entre el valor de la venta y el valor de la compra mas gastos (impuestos y gastos de conservación de la vivienda). Hay que diferenciar entre:

  • 1ª vivienda, es donde resides. Si vas a hacer una venta para cambiarte de vivienda, aquí estas exento de pagar a hacienda, pero tienes dos años (antes o después de la venta) para reinvertir lo adquirido con tu venta. Y luego si has invertido la totalidad de lo adquirido, estas exento, pero si obtienes beneficio al cambio, si que debes de pagar un porcentaje por el aumento de patrimonio.
  • 2ª vivienda, esta es la que no es tu residencia, tenga 2 o tengas más, son todas aquellas que no se considera a nivel fiscal como tu primera residencia.

Ten en cuenta que, para calcular los beneficios, no solo tienes que atender al precio de compra en este caso, le añades los gastos (enlace al articulo de gastos de compraventa) que se incluyen en toda compraventa, más las mejoras que hallas tenido que hacer para mantener la vivienda en buen estado.

 El dinero de la venta de la casa forma parte de las ganancias y pérdidas patrimoniales,y como tal, tributa en el IRPF a un tipo progresivo que va desde el 19% hasta el 23% según la ganancia. Estos son los tipos impositivos por ganancias patrimoniales en 2020:

  • Ganancias hasta 6.000 euros – 19%
    • Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros – 21%
    • Ganancias superiores a 50.000 euros – 23%

Exenciones fiscales por la venta de vivienda

Por fortuna para los contribuyentes existen una serie de excepciones a la norma general. Se trata de casos en los que no hay que tributar en el IRPF la venta de la vivienda. Son los siguientes:

  • Reinversión de vivienda habitual. Si vendes tu vivienda habitual para comprar otra no tendrás que pagar en la renta por el beneficio que obtengas. La clave de la exención fiscal es que sólo se aplica a vivienda habitual, no a segundas viviendas. Además, dispones de un plazo de dos años para reinvertir. Si piensas hacerlo sólo debes indicarlo en los epígrafes G2 y G5 de la renta.
  • Mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual. En este caso no existe ningún tipo de requisito adicional para aplicar la exención.
  • Mayores de 65 años que destinen la ganancia a contratar una renta vitalicia. Si lo que se vende no es la vivienda habitual se puede evitar pagar impuestos si se usa ese dinero para contratar una renta vitalicia.

En estos dos casos, estamos considerando los pagos por un beneficio real a la hora de vender tu inmueble.

  • IBI

Si la venta se realiza después del pago del ibi, ya no hay nada que hablar. Pero si en su caso se hace desde el 2 de enero hasta que se hace efectivo el pago, ahí viene la aclaración actual. En este caso, la ley dice que quien sea dueño el día 1 de enero del año en curso, es el que tiene la obligación de pagar el IBI de ese año.

  • Con carga hipotecaria

 Las viviendas se tienen que transmitir libre de cargas, por ello siempre se saca una nota simple por parte de la notaría para verificar que así es como se transmite la vivienda, o en su caso verificar que los acuerdos en base a una carga, son los que se plasman en el documento de compra venta. Pero hoy en día, se puede transmitir, aunque halla una hipoteca que cargue el inmueble, ya que se abonará la cantidad de la cancelación hipotecaria mas sus costes, en un cheque nominativo para el banco que es propietario de esa hipoteca. Y en el caso que no contraten la gestoría, tendrá que tramitar la cancelación hipotecaria registral, para liberar la carga en el Registro de la Propiedad.

 Para ello:

  • Pedir al banco, el certificado de deuda pendiente de la vivienda, con fecha de la compraventa ante notario. En este certificado te aparece, el capital pendiente mas la comisión de amortización anticipada, que es el acuerdo que habrás llegado al contratar la hipoteca.
  • Ingresar el cheque en la cuenta de la hipoteca, y que te tramitan la cancelación hipotecaria
  • Pedir al banco el certificado de deuda cero para llevarlo a la notaría y que te hagan el documento notarial.
  • Una vez te den la escritura de la cancelación hipotecaria, llevarla al registro para que levanten la carga sobre esa vivienda.

Los costes de este proceso varían según la cantidad de deuda que tengas pendiente, con un mínimo de 90 euros en notaría y 24 euros por registro de la propiedad.

Queríamos hacer una guía informativa de los costes a tener en cuenta después de la venta de nuestro inmueble. YA que la decisión inicial cuando queremos vendemos un inmueble, no solemos tener estos datos en cuenta. Y queremos ayudar a nuestros clientes a tomar la decisión que más les beneficia, y sólo se consigue informándoles de todo. 

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